Des pistes pour rénover les immeubles en montagne

Les stations de ski regorgent de bâtiments construits à partir des années 1960 et mal isolés. Leur rénovation est rarement envisagée en raison du coût des travaux, difficiles à rentabiliser par les propriétaires. Pour réhabiliter la copropriété du Domaine de l’Ariondaz, située à Courchevel, le promoteur-rénovateur lyonnais Sureh’valor a proposé un montage innovant, alliant certificats d’économie d’énergie et optimisation des droits à construire. 

ITE

Ainsi, d’un côté la rénovation a été voulue performante afin d’obtenir des certificats d’économies d’énergie (CEE). La copropriété initiale comprenait six immeubles avec 236 logements (et 240 copropriétaires) sur 7 000 m2. Mal isolée, elle était chauffée avec des chaudières au fioul. Les travaux ont porté tout d’abord sur une isolation thermique par l’extérieur (ITE). 120 mm de laine de verre rigide (R=3,75m2.K/W) ont été installés sur toutes les façades, puis recouverts d’un bardage bois en mélèze. L’isolation des murs a permis de valoriser 28,9 GWh cumac en CEE. Celle des toitures-terrasses a généré quant à elle 4,4 GWhc. L’isolation des planchers bas a aussi été réalisée, par pose de plaques de laine. « Sur la base des devis, nous vérifions que les produits et matériaux sont éligibles thermiquement au dispositif puis nous calculons la valorisation possible. Suite à ces calculs, nous adressons au syndic de copropriété des accords d’incitation financière avant travaux, qui indiquent le montant de la prime CEE. Les copropriétaires avancent ensuite l’argent des travaux, et nous leur versons la prime CEE à la fin du chantier », décrit Constance André, chargée d’affaires chez Hellio, le délégataire CEE sur cette opération.

Changer les chaudières

Outre l’isolation, la rénovation du chauffage a été un important poste générateur de CEE. Les anciennes chaudières au fioul ont été remplacées par des chaudières collectives au propane à condensation. Deux installations fonctionnent en cascade, en fonction de la demande : la première est composée de deux chaudières de puissance 350 kW et d’une de 300 kW. La seconde, qui vient en appui les jours de forte consommation, comprend deux chaudières de puissance 200 kW et une troisième de 300 kW. Le tout est contrôlé par un système de régulation et des vannes thermostatiques. « Les chaudières à gaz ont été choisies pour leur coût, vu la taille de la copropriété et des forts besoins en chauffage. Le propane a été sélectionné comme étant plus "vert" que d’autres gaz », souligne Constance André. La remise à neuf du chauffage a débouché sur des CEE à hauteur de 27 GWhc. Par ailleurs, les menuiseries ont été changées. Des fenêtres, porte- fenêtres complètes, fenêtres de toiture avec vitrage isolant ont été installées. Le coefficient de transmission thermique Uw des vitrages installés va de 1 à 1,3. Le volet « menuiseries » a apporté au projet 3,2 GWhc en CEE.

Quid de la ventilation ?

Enfin, quatrième point de l’opération qui a pu être valorisé en CEE : l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Elle a généré des certificats à hauteur de 2,3 GWhc. Seul le bâtiment principal a pu en être équipé. « Il disposait précédemment d’une simple ventilation mécanique que nous avons remplacé par une VMC hygroréglable. Par contre, dans les autres édifices, nous n’avions pas la possibilité technique de le faire sans effectuer des travaux très importants. Le renouvellement de l’air s’y fera par les entrées d’air des menuiseries et le système de ventilation dit shunt déjà en place, qui offre un tirage naturel. Il serait souhaitable à l’avenir d’y mettre en place une VMC car nous avons vraiment amélioré l’étanchéité des bâtiments à l’air avec l’ITE », indique Alban Terrin, assistant technique à maîtrise d’ouvrage dans l’agence Ingellipse, intervenant pour le compte de la copropriété.

Au total, les copropriétaires ont ainsi pu bénéficier d’une prime de 419 373 euros versée pour l’ensemble des travaux réalisés. « Comme il s’agissait d’une copropriété majoritairement constituée de résidences secondaires, les CEE étaient la seule aide que les copropriétaires pouvaient mobiliser», note Constance André.

BBC rénovation Effinergie

D’un autre côté, l’opération a été rendue possible par l’utilisation de droits à construire. Cinq surélévations d’un étage ont été effectuées et deux immeubles supplémentaires ont été construits, conduisant à la création de 93 logements, 143 parkings et 3 commerces. Le reste à charge a donc encore diminué, conduisant les 240 copropriétaires à accepter la rénovation. Au final, cette dernière aura permis aux logements de passer d’un diagnostic de performance énergétique F ou G à une étiquette plus proche du C voire du B, selon l’architecte. Les travaux vont s’achever en novembre 2023, après trois tranches principales de sept mois, ce qui est une performance en termes de planning. Comme certains des logements sont occupés depuis décembre 2022, il sera possible de faire des bilans énergétiques pour comparer l’effet de la rénovation dès le prochain hiver. 

Le programme, qui respecte dans ses exigences la réglementation thermique (RT2012), est en cours d’obtention de divers labels : NF Habitat HQE et BBC rénovation Effinergie. Il a par ailleurs obtenu le tout premier prix RénoVert catégorie « Résidentiel ». « C’est un programme de réhabilitation ambitieux qui doit servir d’exemple ! En partant d’une passoire thermique, la rénovation a permis de créer des bâtiments basse consommation », conclut Constance André.

Un nouveau prix récompense les rénovations de qualité
Le prix RénoVert a été créé en 2022 par Banque Populaire et l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Il a pour vocation, chaque année, de récompenser les professionnels de l’immobilier engagés dans l’amélioration des qualités des bâtiments qu’ils rénovent : qualités environnementales, sociétales et qualité de vie des habitants. Parmi les critères environnementaux figurent l’efficacité énergétique, une conception durable du bâtiment, le recours à des matériaux de construction sains.